Ellensúlyozható a jövő évben eltűnő lakástámogatások hatása?

De hogyan is változnak a lakástámogatások pontosan 2024-ben?

A kormány tervei szerint a lakástámogatási rendszer jelentős változásokon megy keresztül a jövő év elejétől. Bizonyos támogatási lehetőségek megszűnnek, másoknál pedig szigorodnak az igénylési feltételek. Ugyanakkor néhány családi támogatás összege növekedni fog jövőre.

A lakástámogatási rendszer 2024-től a következőképpen alakul át:

• Az 5 ezer főnél népesebb településeken megszűnik a CSOK támogatás.
• A CSOK megszűnésével a családok elveszítik az illetékmentességet és az áfa-visszatérítési támogatást is.
• A Babaváró hitel elérhetőségét életkor alapján szigorítják. A házaspár hölgy tagja jövőre már legfeljebb 30 éves lehet. (Jelenleg az igénylés időpontjában nem lehetett betöltött 41 éves.)
• Az 5 ezer főnél kisebb településeken emelik a családi otthonteremtési kedvezmény maximális összegét.
• A Babaváró hitel maximális összege 10 millió forintról 11 millió forintra emelkedik.

Aki vár a lakásvásárlással, az akár több tízmillió forintot is veszíthet

Tekintsünk meg egy példát arról, milyen hatással lehet a döntésünk, ha valaki inkább 2024-ben vásárolna lakást. Vegyük példának azt az esetet, ahol egy család 50 millió forintért szeretne vásárolni egy használt lakást Nyíregyházán. A családnak van 15 millió forint önerője, a fennmaradó összeget hitelből és támogatásokból finanszíroznák. A pár jövedelme kielégítő, és képes lenne a hitel törlesztőrészletét fizetni. A páros házas, a hölgy 35 éves, már van egy gyermekük, és terveznek még egyet.

A jelenlegi helyzetben a család jogosult 1,43 millió forint CSOK támogatásra, és emellett felvennék a 10 millió forint Babaváró hitelt és 10 millió forintot egy 3 százalékos kamatozású támogatott hitelből. A vásárláshoz tehát csak 13,57 millió forint piaci hitelre lenne szükségük, ami jelenlegi kamatlábakkal 8,5 százaléktól indul.

Ha mindkét kölcsönt 20 éves futamidővel veszik fel, akkor a havi összes törlesztőrészlet 219 057 forint lenne, és a két évtized alatt a hitelre 52 573 609 forintot fizetnének vissza.

Az illetéket sem szabad elfelejteni, amit a családnak nem kellene fizetnie, ha CSOK-ot is igényelnek a lakás vásárlásához. Ebben az esetben további 2 millió forint pénzügyi előnyt jelentene. Így a lakásvásárlás teljes költsége - önerő, hitel törlesztés és illeték együttesen – 67 573 609 forint lenne két évtized alatt.

A család 2024-ben nem jogosult a CSOK támogatásra, mivel a kiszemelt lakás egy nagyobb településen van. Ennek eredményeként a 3 százalékos támogatott hitel és az illetékmentesség is elérhetetlen marad. A Babaváró hitel új életkori korlátja sem felel meg a pár számára, így a kamatmentes kölcsönt sem vehetik igénybe 2024-ben. (Ha a babájuk már úton van az igénylés időpontjában, még mindig jogosultak lehetnek a támogatásra 2024-ben.)

Ezért csak a piaci kamatozású, 8,5%-os hitel marad, ami 35 millió forintot tesz ki a család számára. Ennek törlesztőrészlete 20 éves futamidővel 303 738 forint lenne. A hitel összesen 72 897 152 forintba kerülne visszafizetésre.

Végül is a lakásvásárlás teljes költsége - önerő, hitel törlesztés és illeték együtt – 89 897 152 forint lenne a két évtized alatt.

Ebből a szélsőséges példából láthatjuk, hogy a család akár 22 323 542 forintot is megtakaríthat, ha még idén választja a lakás megvásárlását.

Mekkora árcsökkenés képes ellensúlyozni a támogatások megszűnését?

Ne feledkezzünk meg a lakásárak esetleges változásáról sem, hiszen sokak szerint az elkövetkező időszakban csökkenés várható ezen a területen. Vizsgáljuk meg, hogy az előző példában szereplő esetben mekkora mértékű árcsökkenés lenne szükséges a 22 millió forintos pénzügyi különbség ellensúlyozásához.

Nyilvánvaló, hogy a család helyzete javulna, ha a lakás vételára csökkenne, mivel kevesebb piaci kamatozású hitelre lenne szükségük. De sajnos a válasz aggasztó: a jelenlegi 50 millió forintos ház árának mintegy 39,5 millió forint alá kellene süllyednie ahhoz, hogy az 2023-as és 2024-es vásárlás összköltsége megegyezzen.

Ekkora árcsökkenés esetén a családnak 24,5 millió forintos lakáshitelre lenne szüksége, és a teljes visszafizetendő összeg - az illetéket is beleszámolva - megegyezne a támogatások és hitelkamatok eredeti összköltségével.

Ez gyakorlatilag egy 20 százalékos árcsökkenésnek felelne meg, ami egy év alatt rendkívül drasztikus összeomlást jelentene. Érdemes megemlíteni, hogy a 2022 második felében az ingatlanpiaci árak mintegy 5 százalékkal csökkentek, az idei első negyedévben pedig már áremelkedést tapasztaltak.

A kamatlábak csökkenése is enyhíthet a nagyobb finanszírozási igényen

Sokan az új piaci lakáshitelek kamatának csökkenését várják, és ennek reményében várnak a lakáscéljaik megvalósításával. Ez egy reális forgatókönyv, mivel az infláció és a referencia kamatlábak csökkenésével jó eséllyel a hitelkamatok is mérséklődni fognak. De a kérdés az, hogy mekkora mértékű kamatcsökkenés lenne szükséges a támogatások kivezetésének ellensúlyozásához?

Sajnálatos módon itt sem hozhatunk túl jó híreket: a piaci lakáshitelek kamatlábának 3,99 százalékra kellene csökkennie ahhoz, hogy a várakozásoknak ne legyenek pénzügyi következményei. Ennek eredményeként a 35 millió forintos hitel összege elérné a megfelelő szintet a havi törlesztőrészletek szempontjából. Ettől jelenleg messze vagyunk.

Ugyanakkor nem teljesen elképzelhetetlen ez a kamatláb, mivel néhány évvel ezelőtt már voltak olyan időszakok, amikor ilyen feltételekkel lehetett piaci hitelt igényelni. Azonban ne feledkezzünk meg arról sem, hogy egy ilyen nagy mértékű kamatcsökkenés lehetővé teszi a korábbi, magasabb kamatozású hitelünk lecserélését is. Tehát a magas költségeket nem szükséges 20 évig viselni, és ezt a lehetőséget a korábbi hitelfelvevők is ki tudják használni hitelkiváltással.

Összefoglalva, a jövő évi lakástámogatások tervezett változásai komoly pénzügyi hatással lehetnek a lakásvásárlók és eladók számára egyaránt. Az átalakulások miatt érdemes minden érintettnek elgondolkodni azon, hogy miként lehet a legjobban kihasználni a jelenlegi kedvező helyzetet.

Azoknak, akik még a lakásvásárlás előtt állnak, érdemes sürgősen cselekedniük. Ahogy láthattuk, a jelenlegi időpont sokkal előnyösebb lehet a lakásvásárlás szempontjából, mint a következő év. A lakásárak esetleges változásával és a támogatások megszűnésével számolva, azok járnak jobban, akik időben elindítják a vásárlási folyamatot. Az elhalasztás hosszú távon több tízmillió forintos veszteséget is eredményezhet.

Az ingatlanok eladóinak is érdemes mihamarabb lépniük. A piacra dobás időzítése kiemelkedően fontos lehet ahhoz, hogy az ingatlan eladási ára még a változások előtt megtérüljön. A támogatások megszűnésével és az árak esetleges változásával érdemes előretekinteni.

Az érdekelt felek minden esetben nyugodtan fordulhatnak a Balansz Ingatlanstúdió szakértőihez. A vállalat magasan képzett csapata mind az eladóknak, mind a vásárlóknak személyre szabott tanácsokkal és segítséggel szolgál a megfelelő döntés meghozatalában. Ne habozz, lépj most, hogy kiaknázhasd a jelenlegi helyzet előnyeit, és értékes pénzügyi előnyökhöz juthasson a lakásvásárlás vagy eladás során.

Forrás: Link